Основатель Severin Development Роман Сигитов — о том, что мешает развитию рынка техзаказа
Квалификация технического заказчика определяет качество, безопасность и соответствие сроку и бюджету строительства объектов стоимостью в миллиарды рублей. Инженерная команда управляет сложными инвестиционными проектами, но до сих пор не признана в правовом поле. Основатель и председатель совета директоров Severin Development Роман Сигитов видит три проблемы, препятствующие правовой интеграции инженеров. Если их не решить, несоразмерность ответственности и реальных полномочий технического заказчика может привести к дополнительным системным сложностям.
Первая проблема рынка техзаказа заключается в том, что в российском законодательстве нет полноценной договорной модели управления строительством, или project management. Рынок пользуется разными конструкциями: агентским договором, договором оказания услуг, договором подряда. Из-за правового многообразия суды и надзорные органы нередко квалифицируют управленческие услуги в подрядные обязательства, возлагая на технического заказчика ответственность лица, осуществляющего строительство, которым он не является. Технический заказчик организует работу исполнителей, координирует и контролирует результат. Но в российской практике различие между управлением подрядчиками и выполнением строительных работ становится очевидным только после возникновения спора.
Если оно станет понятным при закреплении ролей в проекте, появится возможность применять более адекватный подход к ценообразованию на услуги техзаказчика. Сейчас в государственных проектах стоимость работы технического заказчика, включая строительный контроль, «назначается» по методике Минстроя как процент от сметной стоимости строительства и не учитывает обязательства, функции, трудозатраты и компетенции. В соответствии с ней стоимость услуг технического заказчика, включая строительный контроль, в проекте стоимостью 10 млрд руб. составит около 94 млн руб. за весь период строительства, который обычно составляет 24–36 месяцев. Это не рыночная цена за сложную инженерную управленческую работу команды из 15 человек, от качества которой зависит реализация всего проекта.
Еще одна системная проблема заключается в смешении публичной и договорной моделей работы технического заказчика. Публичная модель возлагает функции технического заказчика на государственное или муниципальное предприятие законом, нормативным или распорядительным актом органа исполнительной власти. Оно же является застройщиком, со всеми его функциями, полномочиями и ответственностью.
Договорная модель устроена иначе. Застройщик нанимает техническим заказчиком коммерческую инженерную компанию, которая на возмездной основе по договору гражданско-правового характера оказывает услуги по управлению строительством. При этом решения о технико-экономических показателях будущего объекта и бюджете остаются за тем, кто распоряжается инвестициями,— застройщиком.
Законодательство и правоприменение не проводят достаточно четкой границы между этими моделями. К привлеченной инженерной компании предъявляют требования, сопоставимые с требованиями к организации, которая полностью выполняет функции застройщика. Возникает риск ответственности за результаты деятельности третьих лиц, прежде всего подрядчиков, без возможности определять их работу. С одной стороны, ч. 5 ст. 60 Градостроительного кодекса говорит о том, что подрядчик и технический заказчик несут солидарную ответственность перед застройщиком за недостатки работ, вследствие которых был причинен вред. Но в то же время технический заказчик не является лицом, физически выполняющим работы. Плюс к этому технического заказчика нередко привлекают после того, как ключевые решения по проекту уже приняты и он им только следует. То есть в предпроектной стадии, когда обычно закладываются системные ошибки и будущие проблемы, инженерная компания не участвует.
Поэтому принципиально важно четко осознавать, что ответственность технического заказчика определяется принятыми им на себя организационными, управленческими и контрольными функциями в рамках реализации строительного проекта.
Если инженерная компания не могла принимать решение о бюджете или изменении параметров объекта, нельзя автоматически приписывать ей последствия чужого выбора, масштабы которых становятся ясны только в споре.
Институт технического заказчика появился в законодательстве в 2011 году. Тогда же сложилась модель его участия в саморегулировании, которая перестала соответствовать реальному положению вещей. Законодательство требует от технического заказчика одновременно состоять в трех саморегулируемых организациях: по инженерным изысканиям, проектированию и строительству. Компании несут многомиллионные расходы на членство и взносы в три компенсационных фонда, не получая преимущества от причастности к «своей» организации, так как ни одна из этих СРО не является профильной. Идея объяснима. Предполагалось, что, заключая договоры с исполнителями, техзаказчик должен разбираться во всех этих областях. Но с учетом распределения полномочий в проектах строительства это все равно что требовать от главного врача клиники одновременно быть хирургом, фармацевтом и водителем скорой помощи. Технический заказчик, специализирующийся на управлении, не проводит изыскания, не разрабатывает проектную документацию и не строит объект. Его задача — планировать и организовывать работы, координировать участников, контролировать сроки, стоимость и качество.
Специализированная СРО технических заказчиков сможет оценивать эти компетенции в соответствии с целостной системой профессиональных стандартов, осуществлять внутренний контроль качества услуг, дисциплинарный контроль членов организации, создавать компенсационные фонды, адаптированные к характеру рисков технического заказчика. Это позволит ограничить доступ на рынок непрофессиональных участников.
Сейчас система держится на личном профессионализме инженеров, чей опыт позволяет компенсировать правовые пробелы. Ведомственные письма и разъяснения бывают противоречивыми, но и без этого не заменяют эффективности четких правил. Профессиональному управляющему нужны самостоятельный статус, полномочия для выполнения своей работы и понятные границы ответственности.
Основу концептуальной трансформации правового статуса технического заказчика уже разработала и отправила в Минстрой ассоциация НОТЕХ («Национальное объединение технических заказчиков»). Предложенные ассоциацией правки в Градостроительный кодекс предусматривают уточнение состава функций, полномочий и ответственности технического заказчика, признание управления строительством самостоятельной деятельностью, разграничение публичной и договорной моделей и создание специализированной СРО. Закрепляют необходимость привлекать технического заказчика на ранних стадиях проектов строительства определенных категорий объектов, а в публично значимых проектах фиксируют его ключевую роль в строительном контроле.
Источник: Газета «Коммерсантъ». Рубрика» «Недвижимость». Новость от 30 сентября 2026
